Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de Maio: o novo “choque fiscal” para a habitação em Portugal
Foi publicado o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de Maio, diploma que concretiza a autorização legislativa concedida pela Lei n.º 9-A/2026 e que introduz um conjunto amplo de medidas fiscais destinadas a estimular a construção, reabilitação, venda e arrendamento habitacional em Portugal.
O diploma representa uma das alterações fiscais mais relevantes dos últimos anos no sector imobiliário português, procurando simultaneamente aumentar a oferta de habitação, incentivar o arrendamento a preços moderados, reduzir custos de construção, promover investimento privado no mercado residencial e aliviar a carga fiscal sobre proprietários e investidores.
Entre as principais novidades encontram-se o IVA a 6% na construção e reabilitação, a redução do IRS sobre rendas, novas regras de reinvestimento de mais-valias, novos benefícios para investimento em arrendamento, regimes simplificados de arrendamento acessível e alterações em sede de IMT.
1. IVA a 6% na construção e reabilitação habitacional
Uma das medidas mais mediáticas consiste na aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% às empreitadas de construção e reabilitação
destinadas à venda para habitação própria e permanente ou ao arrendamento habitacional.
O benefício aplica-se desde que o preço de venda não ultrapasse determinados limites máximos ou, no caso do arrendamento, a renda mensal não exceda os valores definidos no diploma.
O objectivo do legislador é reduzir o custo final da habitação e melhorar a viabilidade económica de novos projectos residenciais.
Na prática, esta alteração pode representar uma redução substancial dos custos de construção, particularmente relevante num contexto de inflação de materiais, aumento dos custos financeiros e dificuldades de acesso ao crédito.
A medida assume especial importância para promotores imobiliários, cooperativas, investidores institucionais, projectos build-to-rent, fundos de investimento imobiliário e operações de reabilitação urbana, podendo melhorar de forma significativa a viabilidade financeira de novos projectos residenciais e contribuir para um aumento da oferta habitacional em Portugal.
Importa, contudo, notar que o regime exige o cumprimento rigoroso de diversos critérios legais e limites económicos previstos no diploma e respectiva regulamentação. Entre os principais requisitos encontram-se:
- afectação do imóvel a habitação própria e permanente ou a arrendamento habitacional;
- respeito pelos limites máximos de preço de venda por metro quadrado definidos para acesso ao benefício;
- cumprimento dos limites máximos de renda nos regimes de arrendamento acessível ou preços moderados;
- manutenção da afectação habitacional durante um período mínimo legalmente previsto;
- exclusão de determinadas tipologias de imóveis ou operações de natureza predominantemente turística ou especulativa;
- cumprimento de requisitos de certificação e elegibilidade administrativa;
- comunicação e registo nos regimes específicos aplicáveis;
- inexistência de incumprimentos fiscais ou contributivos relevantes;
- verificação de que a empreitada ou operação reúne os pressupostos técnicos e urbanísticos exigidos para aplicação da taxa reduzida.
Na prática, a aplicação do IVA a 6% não dependerá apenas da
natureza da obra, mas também da demonstração efectiva de que o projecto se enquadra integralmente nas finalidades habitacionais protegidas pelo novo regime.
Importa igualmente destacar que o artigo 3.º do diploma estabelece limites máximos relevantes para aplicação do regime, prevendo, nomeadamente, um valor máximo de €660.000 relativamente a determinados bens móveis associados às operações abrangidas. Este limite assume especial relevância prática em estruturas de promoção imobiliária e operações integradas de construção e venda, exigindo uma análise cuidada da composição económica das operações e da eventual segregação entre componentes imobiliárias e mobiliárias.
2. Redução da tributação autónoma das rendas em IRS
O diploma reduz significativamente a taxa autónoma de IRS aplicável a rendimentos prediais provenientes de arrendamento habitacional a preços moderados.
A taxa passa de 25% para 10%.
Trata-se de uma medida estruturalmente relevante porque altera o racional económico do mercado de arrendamento em Portugal.
Durante vários anos, muitos proprietários optaram pela venda dos imóveis, pelo alojamento local, pela manutenção de imóveis devolutos ou por investimentos fora do mercado residencial tradicional.
Com esta redução para 10%, o legislador procura tornar o arrendamento tradicional fiscalmente mais competitivo.
Ainda assim, o benefício depende do cumprimento de requisitos específicos, designadamente limites máximos de renda, natureza
habitacional do contrato, cumprimento das regras de preços moderados e eventual permanência mínima do imóvel no mercado de arrendamento.
Importa igualmente referir que, para efeitos do limite máximo de renda previsto no diploma, existe um risco relevante de a Autoridade Tributária adoptar uma interpretação económica substancial da operação. Assim, montantes cobrados ao arrendatário relativos a água, electricidade, gás, internet, mobiliário, limpeza periódica ou outros encargos acessórios poderão, em determinadas circunstâncias, ser considerados parte integrante da
contrapartida efectiva do arrendamento.
Consequentemente, estruturas de desdobramento artificial da renda em múltiplos componentes acessórios poderão ser desconsideradas pela Autoridade Tributária caso, na substância económica, representem remuneração pelo gozo do imóvel.
A análise deverá ser efectuada caso a caso, tendo em conta
factores como:
- carácter obrigatório ou facultativo dos serviços;
- autonomia económica dos fornecimentos;
- individualização dos consumos;
- forma de facturação;
- substância económica global da operação;
- eventual natureza acessória dos serviços prestados.
Enquanto não existir doutrina administrativa consolidada sobre esta matéria, será prudente adoptar uma abordagem conservadora nas
estruturas de arrendamento acessível e preços moderados.
3. Isenção de mais-valias mediante reinvestimento em imóveis
para arrendamento
Outra alteração particularmente relevante consiste na exclusão de tributação, em sede de IRS, de mais-valias imobiliárias quando o
valor da venda seja reinvestido em imóveis destinados a arrendamento habitacional a preços moderados.
Importa recordar que o Código do IRS já previa, tradicionalmente, um regime de não tributação de mais-valias associado à venda
de habitação própria e permanente (HPP), desde que o valor de realização fosse reinvestido na aquisição, construção ou melhoramento de outra habitação própria e permanente, nos termos do artigo 10.º do CIRS.
Até às alterações introduzidas pelos anteriores pacotes legislativos em matéria de habitação, a lógica do regime assentava essencialmente numa continuidade de afectação habitacional própria do sujeito passivo, isto é, na substituição de uma Habitação Própria e Permanente por outra Habitação Própria e Permanente.
A grande novidade do Decreto-Lei n.º 97/2026 reside precisamente no facto de o legislador passar agora a admitir, em determinadas
circunstâncias, a exclusão de tributação de mais-valias mesmo quando o reinvestimento não seja efectuado numa nova habitação própria e permanente do sujeito passivo.
Ou seja, o novo regime permite que o valor de realização obtido na venda de determinados imóveis possa ser reinvestido em imóveis
destinados ao mercado de arrendamento habitacional a preços moderados, beneficiando ainda assim de exclusão de tributação em sede de IRS.
Trata-se de uma norma particularmente inovadora no contexto do sistema fiscal português, porque rompe parcialmente com a lógica histórica do regime de reinvestimento associada exclusivamente à habitação própria do contribuinte e introduz uma dimensão de política pública orientada para o reforço da oferta de arrendamento habitacional.
O regime aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de Janeiro de 2026 e 31 de Dezembro de 2029, estando sujeito ao cumprimento
cumulativo de várias condições legais.
Desde logo, o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel alienado, deverá ser reinvestido na aquisição da propriedade de outros imóveis situados em território nacional destinados ao arrendamento para habitação com renda mensal que não exceda o limite máximo legalmente previsto, actualmente fixado em €2.300 mensais (2,5 RMMG).
O reinvestimento poderá ser efectuado:
- nos 24 meses anteriores à alienação; ou
- nos 36 meses posteriores à data da realização.
O sujeito passivo deverá igualmente manifestar a intenção de proceder ao reinvestimento na respectiva declaração de rendimentos referente ao ano da alienação, ainda que o reinvestimento seja apenas parcial.
Importa igualmente salientar que o regime admite reinvestimento parcial. Nesses casos, a exclusão de tributação das mais-valias opera apenas proporcionalmente ao montante efectivamente reinvestido face ao valor de realização elegível, mantendo-se tributada a parte da mais-valia correspondente ao valor não reinvestido.
Adicionalmente, deverá ser celebrado contrato de arrendamento habitacional no prazo de seis meses contados da data do reinvestimento ou da realização da mais-valia.
O diploma introduz igualmente uma solução relevante para situações em que o reinvestimento não possa ser concretizado dentro do prazo legal por motivos não imputáveis ao contribuinte, nomeadamente em casos de litígio ou obstáculos jurídicos relacionados com o imóvel objecto do reinvestimento.
Até agora, o regime geral do artigo 10.º do CIRS não previa, de forma clara, mecanismos de suspensão do prazo de reinvestimento em situações de bloqueio decorrente de processos judiciais, vicissitudes urbanísticas ou impossibilidade superveniente não imputável ao sujeito passivo.
O novo diploma passa a admitir, em determinadas circunstâncias, a suspensão do prazo de reinvestimento quando exista processo judicial ou outro obstáculo objectivo que impeça a concretização do reinvestimento sem culpa do contribuinte.
Nessas situações, uma vez resolvido o obstáculo ou transitada em julgado a decisão judicial relevante, o sujeito passivo poderá beneficiar de um prazo adicional de 12 meses para concretizar o reinvestimento e preservar o benefício fiscal.
Trata-se de uma alteração particularmente relevante em termos práticos, tendo em conta a frequência de litígios imobiliários, atrasos urbanísticos, incumprimentos contratuais, bloqueios registrais ou disputas judiciais que frequentemente afectam operações de aquisição imobiliária em Portugal.
O diploma prevê ainda mecanismos anti-abuso e regras de manutenção do benefício fiscal. Caso as condições legais deixem de se verificar, poderá ocorrer perda do benefício e tributação das mais-valias inicialmente excluídas.
Entre as principais obrigações de manutenção destacam-se:
- o imóvel deverá permanecer arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos cinco anos posteriores à venda ou reinvestimento;
- o imóvel objecto do reinvestimento não poderá ser alienado nos cinco anos subsequentes à realização da mais-valia ou do reinvestimento.
Esta medida poderá ter impacto relevante sobretudo para proprietários particulares, investidores privados e estratégias de reorganização patrimonial imobiliária, podendo incentivar a rotação de activos e o reforço da oferta de habitação para arrendamento.
4. Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)
O diploma cria igualmente o novo regime dos “Contratos de Investimento para Arrendamento” (CIA).
Este mecanismo pretende captar investimento privado para o sector residencial através da concessão de incentivos fiscais adicionais.
Os benefícios podem incluir isenção de IMT, isenção de Imposto do Selo, isenção temporária de IMI, aplicação de IVA reduzido e outros
incentivos associados ao investimento habitacional.
O regime parece claramente inspirado em modelos de incentivo
ao build-to-rent e à habitação acessível já utilizados noutros mercados europeus.
5. Regime simplificado de arrendamento acessível
O diploma aprova ainda um Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA).
O objectivo é reduzir burocracia e simplificar a adesão ao regime, as formalidades, o acesso aos benefícios fiscais e a certificação dos
contratos elegíveis.
A simplificação administrativa poderá revelar-se tão importante quanto os próprios benefícios fiscais.
Historicamente, vários regimes de incentivo à habitação em Portugal tiveram adesão reduzida devido à excessiva complexidade operacional.
6. Restituição parcial do IVA suportado em construção de habitação
O diploma cria igualmente um regime autónomo de restituição parcial do IVA suportado em empreitadas de construção de habitação.
Este mecanismo poderá beneficiar particulares, promotores, projectos de habitação própria e determinadas operações de construção nova.
Os detalhes operacionais dependerão, em larga medida, da regulamentação subsequente e da interpretação administrativa da Autoridade Tributária.
7. Alterações em sede de IMT
O Decreto-Lei n.º 97/2026 introduz igualmente alterações relevantes em sede de IMT, procurando ajustar a tributação das transmissões imobiliárias à nova política pública de habitação e, simultaneamente, desincentivar determinadas aquisições de natureza mais especulativa.
Uma das medidas mais discutidas consiste na introdução de uma taxa agravada de IMT aplicável a determinados adquirentes não residentes. O diploma prevê a aplicação de uma taxa de 7,5% em certas aquisições imobiliárias realizadas por entidades ou pessoas que não preencham os critérios de residência fiscal em Portugal, sobretudo quando estejam em causa imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente.
A lógica subjacente parece assentar na tentativa de diferenciar fiscalmente a aquisição para uso habitacional efectivo, o investimento institucional, as operações puramente especulativas e a aquisição de activos imobiliários como mera reserva de valor.
O legislador procura, assim, responder ao debate crescente em torno da pressão exercida pelo investimento internacional sobre o mercado imobiliário português, especialmente nos grandes centros urbanos e zonas de elevada procura.
Contudo, estas medidas levantam questões jurídicas relevantes, nomeadamente quanto à sua compatibilidade com princípios de direito europeu, em especial a liberdade de circulação de capitais, o princípio da não discriminação, a proporcionalidade fiscal e a igualdade de tratamento entre residentes e não residentes.
Importa recordar que Portugal já enfrentou anteriormente litigância europeia em matérias relacionadas com tributação diferenciada de não residentes, particularmente em sede de IRS sobre mais-valias imobiliárias.
Nesse contexto, não é de excluir que algumas destas alterações possam vir a ser objecto de pedidos de pronúncia arbitral, impugnações judiciais, reenvios prejudiciais para o Tribunal de Justiça da União Europeia ou escrutínio pela Comissão Europeia.
O diploma introduz igualmente ajustamentos procedimentais relacionados com o prazo de pagamento do IMT e articulação com os novos regimes de incentivo ao arrendamento habitacional e investimento residencial.
Em determinados casos ligados aos novos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) e aos regimes de habitação acessível, poderão verificar-se benefícios específicos de IMT, incluindo isenções, reduções de taxa, diferimentos ou regimes condicionados de manutenção do benefício.
Todavia, esses benefícios ficam normalmente dependentes do cumprimento rigoroso de requisitos materiais e temporais, tais como a afectação efectiva do imóvel ao arrendamento habitacional, os limites máximos de renda, a manutenção do imóvel no regime durante determinado período mínimo e o cumprimento das regras de elegibilidade e certificação.
O incumprimento dessas condições poderá originar caducidade dos benefícios, liquidação adicional de IMT, juros compensatórios e eventual responsabilidade contraordenacional ou fiscal.
Na prática, estas alterações reforçam a necessidade de análise prévia detalhada das estruturas de aquisição imobiliária, sobretudo em operações envolvendo investidores estrangeiros, estruturas internacionais, veículos societários, fundos imobiliários, operações build-to-rent e reorganizações patrimoniais com componente imobiliária.
O impacto destas medidas dependerá em larga medida da futura
regulamentação, da interpretação administrativa da Autoridade Tributária e da forma como os tribunais portugueses e europeus venham a apreciar eventuais questões de compatibilidade constitucional e europeia.
8. Impacto económico e fiscal esperado
Do ponto de vista económico, o diploma procura actuar simultaneamente em três frentes essenciais: a redução dos custos de construção, o aumento da rentabilidade líquida do arrendamento e o incentivo ao investimento privado no sector habitacional. A lógica subjacente parece clara:
reduzir a carga fiscal associada à promoção imobiliária e ao arrendamento para estimular a oferta e tornar mais atractivo o investimento residencial em Portugal.
Contudo, o sucesso efectivo destas medidas dependerá de múltiplos factores que ultrapassam a dimensão puramente fiscal. Entre os elementos críticos encontram-se a estabilidade regulatória, a rapidez dos processos de licenciamento urbanístico, o acesso ao financiamento, a evolução dos custos de construção, a segurança jurídica e, naturalmente, a futura interpretação e aplicação prática das normas pela Autoridade Tributária.
Existe ainda uma questão estrutural particularmente relevante: a capacidade da oferta conseguir responder à procura habitacional
existente em Portugal. Embora a redução da carga fiscal possa melhorar significativamente a viabilidade económica de muitos projectos, dificilmente resolverá, por si só, problemas estruturais do mercado imobiliário português, como a escassez de solo urbanizável, a lentidão administrativa dos licenciamentos, a falta de mão-de-obra no sector da construção, os custos financeiros elevados e a insuficiência de infra-estruturas em várias zonas do
país.
9. Conclusão
O Decreto-Lei n.º 97/2026 representa uma alteração estrutural relevante da política fiscal da habitação em Portugal.
As medidas introduzidas poderão ter impacto significativo sobre promotores imobiliários, investidores, proprietários, fundos imobiliários, cooperativas e mercado de arrendamento.
Em especial, destacam-se o IVA reduzido de 6%, a redução da tributação das rendas para 10%, os novos incentivos ao investimento habitacional e os mecanismos de reinvestimento de mais-valias.
Todavia, será essencial acompanhar a regulamentação complementar, a interpretação administrativa, a aplicação prática pela Autoridade Tributária e eventual litigância futura em torno dos requisitos de elegibilidade.
Num mercado historicamente marcado por instabilidade legislativa e forte pressão fiscal, este diploma constitui uma tentativa clara de reposicionar a política habitacional portuguesa através de incentivos económicos e fiscais mais agressivos.
